Приобретая недвижимость, покупателю желательно до подписания договора и передачи аванса проверить юридическую чистоту объекта и продавца. Иначе можно столкнуться с непредвиденными проблемами, которые в конечном итоге приведут к потере денежных средств. Особое внимание стоит уделить недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке.
Основные риски, с которыми сталкиваются покупатели:
- Отсутствие права отчуждения недвижимости у продавца.
- Наличие обременений у приобретаемого объекта.
- Неузаконенная перепланировка строений.
Понятие «недвижимость» обширно. Оно включает частные жилые дома, дачные домики, квартиры в многоквартирных домах, промышленные и офисные здания, земельные участки и доли в этих объектах. Порядок проверки варьируется в зависимости от типа недвижимости. Но в нем можно выделить общие моменты.
Проверка собственника
Первое, что должен сделать потенциальный покупатель – проверить гражданский паспорт продавца. А затем по реквизитам документа установить:
- Имеет ли он право распоряжаться недвижимостью.
- Не является ли участником судебных разбирательств по имущественным спорам.
- Не открыто ли в отношении продавца исполнительное производство, в котором он фигурирует в качестве должника.
Плюс продавец должен представить все документы на отчуждаемый объект: правоустанавливающие и технические. Их необходимо сверять с документами, получаемыми в ходе проверки.
Основную часть информации о собственниках и недвижимости можно получить, заказав выписки из Росреестра. Чтобы понять, какие из них понадобятся, можно воспользоваться публичной кадастровой картой — https://kartagov.ru/. На сайте достаточно в поисковую строку внести адрес объекта, программа предоставит перечень документов по нему с указанием стоимости.
Можно выбрать и заказать нужный здесь же на сайте, оплатив сумму с помощью банковской карты. При возникновении вопросов относительно полученных данных и о правилах работы с публичной картой можно узнать в разделе справочной информации — https://kartagov.ru/spravochnaya-informaciya.
В выписке Росреестра указываются владельцы объекта, по ней можно проследить историю перехода прав на недвижимость.
Что должно насторожить:
- За последние 5 лет объект несколько раз менял собственников в результате купли-продажи. Это может быть свидетельством мошеннических схем.
- Недвижимость получена в наследство менее года назад. В таком случае на нее могут объявиться иные претенденты через некоторое время.
- Продавец стал собственником менее года назад, получив недвижимость по договору дарения от пожилого человека, которому не приходится близким родственником.
- В качестве продавца выступает не собственник, а доверенное лицо. Если реальный владелец ни разу не встретится с покупателем, есть шанс, что он ничего не знает о готовящейся сделке, а доверенность на ее проведение поддельная.
Кроме паспорта нужно попросить у продавца две справки: из психоневрологического и наркологического диспансера. Об отсутствии постановки на учет. Если продавец признан полностью или частично недееспособным, сделку купли-продажи признают незаконной.
Важно, чтобы собственник недвижимости не был крупным должником, находящимся в стадии банкротства. Иначе кредиторы могут потребовать отчуждаемый объект для погашения долга. Проверить отрытые исполнительные производства и незаконченные судебные разбирательства можно через нотариуса. Или самостоятельно искать информацию на сайте ФССП и делать запросы в суды.
Согласие всех собственников
Если объект недвижимости находится в совместной долевой собственности, согласие на его отчуждение должен давать супруг продавца. Документ составляется письменно и нотариально удостоверяется. Даже если в свидетельстве о праве собственности супруг не указан, нужно потребовать его согласие.
Собственник – несовершеннолетнее лицо
Если владельцем приобретаемой недвижимости или доли в ней является несовершеннолетний, согласие на сделку должны давать органы опеки и попечительства. Обязательно необходимо затребовать такой документ у продавца. Его отсутствие – повод не соглашаться на покупку.
Важно учесть, что в свидетельстве о праве собственности ребенок может быть не указан в качестве владельца доли. Такое случается, если квартиру приватизируют или покупают с использованием материнского капитала. Но он все равно имеет право на долю. И в последствие может предъявить прав на недвижимость. Поэтому важно установить основание приобретения собственности продавцом и факт, не ущемлены ли права несовершеннолетних.
Проверка недвижимости
Приобретаемый объект нужно проверять на наличие обременений и соответствие технической документации.
Техническая документация
Перед покупкой запросите у продавца технический план объекта из БТИ. Его нужно сверить с текущим состоянием. При наличии расхождении (сделанная перепланировка, несовпадающая площадь) их следует устранить. Недвижимость можно купить и так, Росреестр не откажет в регистрации сделки. Но в дальнейшем все изменения придется узаконить покупателю или устранять за свой счет. А если их наличие является основанием для наложения административного штрафа, платить придется новому собственнику.
Наличие обременений
Можно стать новым владельцем недвижимости и при том не иметь возможности пользоваться ею в полном объеме при наличии обременений. Объект может находиться в залоге, под арестом. Данная информация проверяется по выписке из Росреестра и нотариальной базе.
Желательно в дополнение получить выписку из домовой книги, сверить ее с документами из ЕГРН, чтобы установить, не было ли в квартире проживающих, временно снятых с регистрационного учета. Например, при выбытии для прохождения обучения или отбытия наказания. Такие лица по возвращению могут вновь зарегистрироваться на жилплощади без согласия собственника.
В квартире могут иметь постоянную регистрацию лица, не являющиеся собственниками, но обладающие правом проживания в ней до конца жизни. К примеру, супруг собственника, отказавшийся от участия в приватизации. После покупки недвижимости такого человека не получится выписать даже по суду.