Право Соединенных штатов никак не ограничивает приобретение недвижимости иностранными гражданами: сейчас экономике США как никогда требуются деньги со стороны.
Приобретение недвижимости возможно по нескольким вариантам.
• Short Sale – это покупка жилья у лица, которое не может более оплачивать ипотеку, когда стоимость ипотеки превышает рыночную стоимость жилья. Такая сделка совершается с разрешения банка – кредитора и достаточно выгодна для покупателя: за скромную цену можно купить жилье в хорошем состоянии (продавец обычно еще проживает в доме, поэтому все коммуникации и бытовая техника функционируют). Однако Short Sale потребует значительного времени для получения продавцом согласия банка (до нескольких месяцев).
• Foreclosure – покупка изъятого за долги жилья уже непосредственно у банка. Это не самый удобный вариант, поскольку бюрократическая система банка может несколько месяцев принимать решение о продаже, а кроме того, изъяв жилье, банк сразу отключает коммуникации, что не способствует поддержанию дома в хорошем состоянии: скорее всего понадобится ремонт.
• Аукцион – реализация банком недвижимости, которую не смогли продать по Foreclosure. Это быстрые сделки по хорошей цене, но вот состояние аукционной недвижимости оставляет желать лучшего.
• Прямая продажа от владельца – быстрый и удобный способ, осуществляемый через посредство риэлтора.
Сама процедура оформления покупки займет 30-45 дней.
Первый этап – направление покупателем продавцу предложения-оферты о приобретении недвижимости. Может быть сделано устно, но существует типовая форма письменной оферты.
Второй этап – подписание контракта купли-продажи по типовой форме (разрабатываются совместно ассоциациями риэлторов и адвокатов). В подписании обязательно участвует титульная компания, обеспечивающая чистоту сделки и заверяющая документы. Покупатель вносит на счет эскроу задаток в размере около 10 % стоимости жилья. Счет эскроу – это депозитный счет (деньги хранятся у эскроу-агента до наступления определенных обстоятельств, после чего их сможет получить продавец).
Третий этап – для приобретения в кредит. На этом этапе документы подаются в банк, а титульная компания страхует проданное имущество. Покупатель может нанять специального инспектора, который проверит состояние недвижимости. Покупатель производит оплату или получает кредитные средства в банке.
Наконец, последний этап: после получения титульной компанией денег или документов на кредит покупатель получает право собственности. Здесь необходимо заранее узнать детали законодательства соответствующего штата: в некоторых для получения права собственности необходима регистрация правоустанавливающего документа The Deed в окружном суде.